Il Negative Equity

 

Usare il termine negative equity è come dire: patrimonio netto negativo .

E un termine che fa riferimento alla svalutazione del mercato immobiliare che a volte viene

anche associato alla svalutazione monetaria in generale.

Da che mondo è mondo, il mercato immobiliare così come tutti gli altri mercati, ha dei

periodi che vanno a gonfie vele, altri più duri dove si subiscono perdite su ciò che è consolidato.

In Italia, abbiamo avuto, proprio nel settore immobiliare delle ottime performance negli anni

74, 82 e 92 e nei quattro anni successivi a queste date si sono registrate delle perdite importanti che

sono arrivate fino al 30% nel 1997.

Queste perdite, per quelle persone che hanno comprato casa negli ultimi anni, generano il

negative equity.

ESEMPIO: Una persona che acquista casa per euro 100.000 con un mutuo trentennale al 100%,

nel piano d ammortamento, per i primi quattro anni, paga molti interessi e poco capitale, infatti, il

debito residuo sarà variato da un 6 a un 7% rispetto al capitale iniziale. Supponiamo che il valore

commerciale di questa abitazione abbia avuto un ribasso del 25%, il conto economico di questa

operazione subisce un massacro, vale a dire una perdita del 18%, con la seguente formula:

[(100.000*93%)=93.000; (100.000*75%)=75.000]= – 18.000 che equivale al 18% sul capitale

iniziale.

Se chiediamo ad un Italiano che ha contratto un mutuo che cosa sia il negative equity, quasi

nessuno ci sa rispondere a differenza dell America e dell Inghilterra che sono di tutt altra cultura.

Questo accade perché da noi, fino ad un passato recente non molto lontano, i mutui venivano

concessi per un importo massimo del 70/80% del prezzo pagato e soltanto da qualche anno che i

mutui si stipulano al 100% e il valore immobiliare sta reggendo ancora i vecchi valori.

Va da se che nel momento in cui i prezzi subiranno delle variazioni importanti in negativo,

avremo modo di ben conoscerlo.

Cosa potrà cambiare?

In termini teorici, potrebbe essere un bell indovinello con le banche, poiché il valore reale

della garanzia scende notevolmente rispetto al capitale residuo del mutuo.

La banca potrebbe mandare un perito per una nuova valutazione e potrebbe richiedere il

reintegro personale del valore di garanzia sia esso per moneta contante o con l estensione

dell ipoteca su altri beni, tutto questo se fosse esplicitamente previsto nel contratto di mutuo, in

genere non lo è!

Se, dalla parte della banca ciò dovesse accadere, sarebbe una pratica vessatoria in quanto

sono situazioni dovute a cause di forza maggiore e non per negligenza da parte del mutuante in

quanto è espressamente dovuto ad una diminuzione del mercato immobiliare.

Il grosso dilemma avverrebbe se il mutuatario, a causa dell aumento del costo del denaro,

della disoccupazione, di mancati guadagni o altro, volesse mettere in vendita l immobile per far

fronte agli impegni assunti, ciò sarebbe drammatico in quanto il valore dell immobile non

coprirebbe il debito residuo.

L unica via d uscita per questa situazione non è altro che quella di vendere l immobile a una

persona che accetta il maggior prezzo e si accolla il mutuo.

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Galileo Equizi