Le difficoltà e i doveri del mutuario…

RICHIESTA DI RIMBORSO IMMEDIATO

Nella fase di ammortamento di un mutuo, il dramma che può accadere a un mutuatario è

quello che la banca richieda la risoluzione del contratto in un unica soluzione, in altre parole, il

rimborso immediato del credito.

Tutti i contratti di mutuo hanno una clausola specifica, nella quale prevedono questa

condizione, regolata dall Articolo 1453 del Codice Civile.

Il problema più grave è che il mancato rimborso dell intero debito prevede l attivazione

delle procedure giudiziarie per la vendita forzata dell immobile e qui, non si scherza .

Le cause possono essere per:

a. Ritardato pagamento delle rate.

b. Seri problemi economici.

c. Protesti.

d. Riduzione della consistenza immobiliare.

e. Documentazione falsificata.

RITARDATO PAGAMENTO DELLE RATE

L’articolo 40 del TUB, riferito al credito fondiario, stabilisce che, la banca può invocare

come causa di risoluzione, il ritardato pagamento delle rate, in altre parole quando, anche in

maniera non consecutiva, questo si sia verificato almeno sette volte.

Si considera ritardato pagamento, quando lo stesso è fatto tra il trentesimo e il

centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Dallo stesso articolo, si evince, che una rata pagata entro sei mesi dalla scadenza, è un

semplice ritardo di pagamento e non autorizza la risoluzione del contratto.

Fatta eccezione che non si tratta della settima volta che si ripete il ritardato pagamento di

oltre trenta giorni.

Altra regola è quella che dopo il centottantesimo giorno, quindi sei mesi, subentra il

“mancato pagamento” e così, anche una sola rata che supera questo periodo, può produrre la

richiesta di rimborso immediato dell’intera somma del debito residuo.

Nel caso in cui, ci si possa trovare di fronte a questo evento, bisogna tener conto anche delle

restrizioni imposte dalle clausole sull’imputazione del pagamento effettuato.

Proprio per questo, è previsto che quando sussistono pendenze complementari, un eventuale

versamento non potrà essere imputato sulla rata scaduta, anche se questa è la ferma volontà del

debitore, bensì va contabilizzata sulle spese complementari.

Così ci sarà la precedenza per le spese legali, per le coperture assicurative, per i rimborsi di

eventuali costi anticipati dalla banca per conto del mutuatario, per gli interessi di mora e infine, per

la rata scaduta da più tempo.

SERI PROLBLEMI ECONOMICI

Le clausole regolamentari prevedono la risoluzione del contratto, anche al verificarsi di

presunte situazioni, dovute a uno stato di grave difficoltà economica.

Normalmente, il principio adottato dalle banche è che, nel momento in cui un soggetto non

riesce a risollevarsi da un oggettiva situazione di difficoltà economica, tende sempre più ad

affogarsi , e quindi non riuscirà ad onorare gli impegni assunti.

Così facendo, anche gli altri creditori avranno modo di iscrivere ipoteche legali e ,

la festa è finita !

I creditori che si attiveranno per ultimi, saranno quelli che avranno meno possibilità di

recuperare le somme perdute, di conseguenza saranno i meno soddisfatti.

PROTESTI

Il protesto è uno delle situazioni più negative che esistono per una sana affidabilità bancaria.

Per questo, è prevista la possibilità di risolvere il contratto, anche a seguito di un semplice

protesto.

RIDUZIONE DELLA CONSISTENZA IMMOBILIARE

A chiunque potrebbe venir voglia di vendere una parte del proprio patrimonio immobiliare.

Niente di strano, ma nel caso in cui si presenti un evento del genere, venendone a

conoscenza, per la banca scatterebbe un bel campanello d allarme se il controvalore non fosse

reinvestito o depositato nei conti bancari.

Questo caso sarebbe giudicato dalla banca come un evidente stato di difficoltà economica, di

conseguenza si presenterebbero grane oggettive , sollevate dall istituto stesso, legate ad esempio

al mancato delle rate e a pregiudizievoli che potrebbero essere iscritte sull immobile, limitandone la

disponibilità come nel caso di un sequestro conservativo.

Quanto appena descritto, rappresenta il caso limite e a volte, malgrado tutto, viene adottato.

DOCUMENTAZIONE FALSIFICATA

Purtroppo, ci sono anche delle situazioni poco piacevoli in cui un soggetto, pur di ottenere

un finanziamento per l acquisto dell immobile, produce della documentazione falsificata o

addirittura falsa, elaborata a tale scopo.

Questo soggetto deve considerare, anche, che nonostante stia rimborsando il debito e lo

paghi puntualmente, qualora la banca si accorga della falsificazione dei documenti anche se sono

passati mesi o anni dalla stipula, ha la facoltà di chiedergli la risoluzione del contratto e il rimborso

immediato, con ovvie conseguenze che scaturiranno da questa situazione.

In questi casi si configura anche il reato di truffa, sia per il richiedente che per l eventuale

presentatore della pratica.

DECADENZA DAL BENEFICIO DEL TERMINE

La decadenza del beneficio del termine, relativa ai mutui, è regolata dall Articolo 1819 e

correlati del Codice Civile.

Una delle migliori garanzie, per la TRANQUILLITÀ DEL DEBITORE di un mutuo fondiario, è

il divieto imposto alla banca di richiedere l’immediato rimborso dell’intero debito a seguito di rari e

modesti ritardi nel pagamento delle rate.

La disciplina sul credito fondiario vieta la temibile azione nel caso di rinvii fino a sei mesi,

purché non ripetitivi.

E un periodo che, nonostante tutto, permette di fronteggiare anche gravi difficoltà.

Le circostanze che provocano il beneficio del termine , si trovano nel Capitolato delle

Condizioni Generali, come allegato principale del contratto di mutuo, da considerare che non sono

lette dal notaio rogante in quanto non tenuto.

Le specifiche sono piuttosto generiche, probabilmente sono così, perché permettono di avere

delle leve appropriate, che servono ad autorizzare un eventuale azione legale anche prima dei

termini, previsti dalla legge per i ritardi di pagamento.

Un’ipoteca giudiziale o anche un banale protesto, possono determinare così la decadenza del

beneficio del termine con le disastrose conseguenze che ne derivano.

Altra casistica che potrebbe rientrare nelle cause della decadenza del termine è la

riduzione del proprio patrimonio immobiliare; potrebbe accadere anche per una semplice donazione

di un’abitazione ai propri figli.

CONSIGLIO: Per non avere spiacevoli sorprese, è opportuno conoscere bene i dettagli

contrattuali, vale sempre la pena soffermarsi per qualche minuto a leggere gli allegati del contratto

di mutuo.

DIVIETI IMPOSTI DAL CONTRATTO DI MUTUO

La sensazione poco piacevole che si ha nel leggere un contratto di mutuo, è quella che le

clausole inserite sono più che altro degli argomenti messi a disposizione della banca al fine di poter

arrivare velocemente all esecuzione forzata della messa in mora, in pratica, della vendita

dell immobile nel momento in cui il richiedente abbia delle difficoltà economiche riferite anche a

poche rate.

E vero, è proprio così, tutto ciò che è scritto nel contratto di mutuo è tutto a favore del

mutuante e contro il mutuatario che ha l obbligo di onorare il contratto fino in fondo.

C è da dire, che il cliente, in questo caso il richiedente del mutuo, si trova in una

condizione, con degli impegni invasivi, poco simpatici, in cui deve prendere o lasciare .

In realtà, questi impegni non li conosce quasi nessuno, perché sono inseriti nel famoso

Capitolato delle Condizioni Generali , che il notaio, come abbiamo già detto non legge, e che, lo

stesso, è allegato all’atto principale come parte integrante del contratto.

Questo è un elenco degli obblighi più comuni:

Consentire ai rappresentanti della banca di ispezionare l’immobile.

Pagare tutte le tasse relative all’immobile.

Mantenere assicurato il bene.

Non danneggiare in nessun modo l’unità.

Occuparsi diligentemente di tutte le riparazioni necessarie.

Non eseguire lavori senza l’autorizzazione della banca.

Informare la banca di qualsiasi richiesta di finanziamento promossa dai mutuatari ad

altri istituti di credito o a privati.

Segnalare tempestivamente alla banca mutamenti nella propria situazione economica

o finanziaria.

Richieste che sembrano veramente eccessive e che nessuno onora.

Il bello è, che non c è richiedente che possa chiederne modifica in quanto sono

indistintamente uguali per tutti, vale anche per il direttore della banca che fa il proprio mutuo.

L’unica consolazione è dettata dall esperienza che è una certezza assoluta: coloro che

pagano puntualmente i propri debiti, che non si vengono a trovare in gravi situazioni economiche,

che non subiscono protesti, che non presentano documentazione falsificata o falsa, sicuramente non

si troveranno mai nella condizione in cui gli verranno addebitate le regole di cui abbiamo appena

parlato.

Quindi: paghiamo, paghiamo, paghiamo ! ! !

—–

Galileo Equizi