Modi di erogazione di un mutuo: il prefinanziamento e i tipi di erogazione

MODI DI EROGAZIONE

Ogni mutuo, può avere diverse esigenze di erogazione e sono tutte assistite da regole ben

precise, per cui possiamo trovare:

a. Il prefinanziamento.

b. L erogazione contestuale o l erogazione al consolidamento.

IL PREFINANZIAMENTO

Il prefinanziamento non è altro che una parte o la totalità della somma di denaro deliberata,

che è messa a disposizione dalla banca su richiesta esplicita del richiedente, prima dell atto o il

giorno stesso della stipula, oppure prima del consolidamento dell ipoteca che, per normativa,

avviene dopo undici giorni lavorativi dall avvenuta iscrizione ipotecaria.

I motivi più frequenti per questa specifica richiesta sono:

1. Il richiedente fa un mutuo al 100% e non ha la somma di denaro sufficiente per la

firma del compromesso (è il caso più frequente);

2. Il venditore ha delle ipoteche o dei pignoramenti e non ha le risorse economiche

necessarie per provvedere all estinzione o alla cancellazione di quest ultimi.

3. Si acquista un immobile in corso di costruzione, ed è prevista una somma di denaro

più o meno importante, da dilazionare prima del rogito al venditore, ed il richiedente

non ne dispone a sufficienza.

4. Si acquista un immobile all asta e il denaro, obbligatoriamente, va versato al

Tribunale prima della cancellazione dei pignoramenti.

Nel prefinanziamento si paga solo ed esclusivamente la quota degli interessi passivi, che

sono in linea con quelli di uno scoperto di conto corrente, in virtù della somma di denaro

anticipata prima dell erogazione definitiva.

Il mutuo andrà nella fase di ammortamento soltanto dopo l avvenuta stipula con

l effettiva erogazione dell intera somma mutuata.

L EROGAZIONE

Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di

annotazione, ecc.), nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario si fa ricorso allo strumento del

“contratto unico”.

Esso si configura come un mutuo ove, l’erogazione dell’intera somma data in prestito, viene

erogata contestualmente alla stipula dell atto, oppure all avvenuto consolidamento dell ipoteca, per

cui la somma viene congelata a titolo di deposito cauzionale a garanzia dell’iscrizione ipotecaria.

L erogazione contestuale avviene, come dice la parola stessa, contestualmente al rogito..

E un atto molto rischioso per la banca, in virtù della possibilità di una revocatoria

fallimentare, infatti, non è mai concessa in presenza di soggetti fallibili, le eccezioni sono davvero

rarissime.

L erogazione definitiva avviene dopo gli undici giorni lavorativi successivi all avvenuta

iscrizione ipotecaria, che è il tempo stabilito dalla normativa per il consolidamento dell ipoteca.

Questo periodo è necessario perché eventuali creditori della parte venditrice possono

intervenire con un pignoramento sull immobile, questo renderebbe nullo l atto già stipulato.

Nel frattempo la banca congela la somma di denaro e la libera soltanto dopo che il notaio

rogante ha verificato che nel corso degli undici giorni, non ci siano stati pignoramenti o iscrizioni

ipotecarie a riguardo, riconsegnando alla banca la relazione definitiva che ne scaturisce.

EROGAZIONE CONTESTUALE E DIFFERITA

Non tutti sanno che il giorno dell’atto la banca non eroga subito la somma di denaro che è

stata richiesta con il mutuo erogazione contestuale , bensì la trattiene per una quindicina di giorni,

così come previsto dalla normativa vigente erogazione differita .

Nel caso in cui i soldi sono necessari ai fini di una ristrutturare o di una costruzione non è di

certo un grosso problema se l erogazione è differita.

La faccenda si complica, quando la somma è necessaria per acquistare un immobile e

quietanzarne l atto, specialmente se tra i protagonisti di quest ultimo troviamo “soggetti fallibili“,

cioè persone a cui si potrebbe applicare la normativa inerente la revocatoria fallimentare, così come

già evidenziato nei paragrafi precedenti.

Questo rischio si evita con il mutuo fondiario attendendo il consolidamento dell ipoteca che

non sarà più soggetta a rischio di revocatoria come previsto dal Testo Unico Bancario, art. 39,

comma 4.

L ente erogante che decide di procedere con l’erogazione differita, il giorno della stipula,

concederà il mutuo e sarà soltanto un atto formale, poiché le somme verranno utilizzate per

costituire un deposito cauzionale infruttifero, che non produce interessi.

Lo svincolo potrà avvenire soltanto dopo il consolidamento dell ipoteca, dopo che il notaio

avrà verificato che i soggetti interessati non siano stati colpiti da procedure fallimentari o da

iscrizioni ipotecarie nel periodo che intercorre tra l atto e l undicesimo giorno successivo

all iscrizione ipotecaria.

EROGAZIONE DEL MUTUO A STATO AVANZAMENTO LAVORI

Nel momento in cui un mutuo è richiesto per la costruzione o per una ristrutturazione

importante, nella quasi totalità dei casi, ci si ritrova a richiedere un finanziamento con un importo

assoluto più alto rispetto al valore commerciale dell immobile, ante lavori.

Per ottenerlo, è indispensabile che il richiedente presenti le opportune autorizzazioni, il

Permesso di costruire o la DIA, il capitolato dei lavori o in alternativa i preventivi o il computo

metrico redatto dal tecnico preposto.

In virtù di questa presentazione, una volta analizzato il merito creditizio, la banca concederà,

al massimo, l 80% del costo presentato, in alcuni casi si può ottenere anche il 100% e questa

opportunità è rivolta esclusivamente a un cliente privato per l abitazione destinata a dimora

principale.

Gli istituti di credito prevedono questa possibilità per i clienti, possessori di edifici che

rappresentino una valida garanzia stabile e adeguata, disponendo che l’erogazione del mutuo

avvenga a Stato Avanzamento Lavori, in gergo chiamato SAL.

L atto sarà stipulato per l’importo complessivo accettato come da richiesta, definita in

previsione del valore commerciale dell immobile, che lo stesso assumerà al completamento delle

opere conservative, con la condizione che, il denaro verrà erogato a tranche, man mano che i lavori

procederanno e il bene acquisterà di conseguenza un valore adeguato.

Nei mutui che hanno questa finalità, i SAL si definiscono con la banca o con il perito da essa

incaricato, in virtù delle necessità del richiedente.

Nel caso del mutuo costruendo, ovvero l edilizio, le banche generalmente preferiscono che il

primo SAL avvenga non prima della copertura del tetto.

Prima di ogni erogazione, è indispensabile che il perito verifichi i lavori effettuati e certifichi

il nuovo valore commerciale, in virtù del quale verrà stabilita e erogata la cifra della successiva

tranche.

Il costo del tecnico, relativo ai sopralluoghi dei SAL è in genere contenuto, poiché dovrà

fare solo un’appendice alla perizia originaria.

Per le erogazioni, il cui numero non è definito a priori, a differenza della presenza del

perito, quella del notaio non è prevista, dato che è sufficiente uno scambio di corrispondenza tra le

parti.

E scontato che il conteggio degli interessi avverrà, esclusivamente, in base alle somme

effettivamente erogate.

Il periodo massimo consentito dalla banca, per l ultimazione dei lavori, in media va dai 18 ai

24 mesi.

A ultimazione dei lavori, con l opportuna verifica del perito, il mutuo entrerà in regolare

ammortamento per la durata temporale contrattualizzata, vale a dire che da quel momento in poi si

inizieranno a pagare le rate comprensive sia della quota interessi che di quella capitale.

C è da sostenere che il valore finale dell’immobile, in alcuni casi, non raggiunge il valore

inizialmente stimato, di conseguenza il mutuatario non può usufruire dell intera somma richiesta.

Al verificarsi di questa situazione, la banca, con la somma inutilizzata, provvederà a

un estinzione parziale del debito, con un conseguente abbassamento della somma residua e il

relativo riparametramento delle rate.

Altra situazione che può capitare, relativa al fatto che una parte del finanziamento non si

utilizzi più, dato che non è più necessario alla chiusura dei lavori; anche in questo caso la banca

provvederà ad effettuare un estinzione parziale del mutuo.

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Galileo Equizi